Immobilienmakler-Ausbildung

Immobilienmakler-Ausbildung: Vorsicht und oft unzulässig: Die Reservierungsgebühr

Eine Reservierungsgebühr kann unzulässig sein. In einem solchen Fall muss der Makler einem Interessenten, der die zuvor reservierte Immobilie doch nicht kaufen möchte, das Geld zurückzahlen. Das kommt oft bei vorformulierten Verträgen vor.

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2010 muss der Makler die Gebühr zurückzahlen, wenn die Regelung in einem vorformulierten Vertrag steht und keinen Vorteil für den potentiellen Kunden bedeutet. Das Gericht urteilte, dass vorformulierte Verträge zu den Allgemeinden Geschäftsbedingungen zählen. AGBs wiederum dürfen nicht einseitig zum Vorteil des Immobilienmaklers und zu Lasten des Kunden formuliert seien. Dann gelten sie rechtlich als unangemessen. Das Gericht sieht die Reservierungsgebühr als einen Versuch des Maklers an, sich eine Vergütung zu sichern, auch wenn kein Kaufvertrag zustande kommt.

Mit der Reservierungsgebühr wird eine Vereinbarung getroffen, dass ein Immobilienmakler eine Immobilie zeitlich befristet nicht anderen Kunden zur Verfügung stellt. Laut BGH habe der Kunde von dieser Reservierung jedoch keinen so großen Vorteil, der eine Reservierungsgebühr rechtfertige. Vielmehr hat der Kunde nur eine minimale Bevorzugung erkauft, denn wenn der Verkäufer die Immobilie plötzlich nicht mehr zum Kauf anbieten wolle, habe der Kunde, der zuvor reserviert hatte, keine weiteren Ansprüche. Auch verpflichte der Makler sich zwar, die reservierte Immobilie nicht weiter aktiv anzubieten, verkaufen dürfe er sie dennoch an weitere Interessenten. Er kann es ebenso wenig verhindern, wenn der Eigentümer sein Objekt anderweitig verkauft.

Aus Sicht des Gerichts gehört eine Reservierung auch zu den Serviceleistungen eines Immobilienmaklers, die mit einem Verkauf und der dann gezahlten Maklercourtage abgegolten werde. Eine Reservierung ist aus Sicht des Kunden wichtig und ein Stück Service: Vor dem Kauf wollen viele Kunden zunächst eine Bedenkzeit, eine Nacht über den Kauf schlafen oder die Finanzierung mit der Bank besprechen. Ärgerlich wäre es dann, wenn in dieser Zeit die Immobilie anderweitig verkauft würde. Deshalb lassen sich viele Kunden auf eine Reservierung, und damit einhergehend auf eine Reservierungsgebühr, ein.



Der Fall vor dem Bundesgerichtshof

In dem Fall vor dem BGH klagte ein Kunde, der für rund 300.000 Euro eine Eigentumswohnung kaufen wollte. Er ließ sich diese zunächst reservieren und zahlte jeweils 750 Euro für die Reservierung und für die Vorbereitung des Notarvertrags. Mit der Reservierung hatte sich der Makler zugleich verpflichtet, die Wohnung nicht mehr weiter anderen Kunden anzubieten. Kurz darauf entschied der Kunde sich jedoch, die reservierte Wohnung nicht zu kaufen. Der Makler zahlte nur die 750 Euro für die vorbereitenden Arbeiten zum Verkauf zurück, behielt aber die Reservierungsgebühr in Höhe von 750 Euro.

Das sah der BGH als einseitigen Vorteil für den Makler an und als unangemessene Benachteiligung für den Kaufinteressenten.



Vorsicht mit der Reservierungsgebühr

Makler können Reservierungsgebühren verlangen, viele Juristen raten jedoch davon ab. Auf jeden Fall sollten Sie die Reservierungsgebühr nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen regeln und auch nicht in vorformulierten Klauseln in den Verträgen mit den Kunden. Laut Paragraph 307 BGB unterliegen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, zu denen auch die vorformulierten Vertragsinhalte gehören, einer besonders strengen inhaltlichen Kontrolle. Diese Reservierungsgebühren sind daher in den meisten Fällen unwirksam.

Anders verhält es sich mit individuell getroffenen Vereinbarungen mit den jeweiligen Kunden. Für diese individuellen Verträge gilt aber: Sie müssen zeitlich befristet sein und die Reservierungsgebühr darf nicht zu hoch sein. Sie sollte nur einen kleinen Bruchteil der Maklerprovision ausmachen, um den Kaufinteressenten nicht unter Druck zu setzen. Sonst könnte dieser sich genötigt fühlen, die Immobilie kaufen zu müssen, um sein Geld nicht zu verlieren. Denn eine Reservierungsgebühr wird im Nachhinein auf die anfallenden Kosten bei einem Kauf angerechnet.

Der Ring Deutscher Makler ist übrigens ebenfalls gegen die Reservierungsgebühr. Der Verband hält eine solche Praxis für zweifelhaft und moralisch fragwürdig. Schließlich werde ein Makler laut dem Ring Deutscher Makler für einen Kaufabschluss bezahlt und nicht für Reservierungstätigkeiten. Demnach sei eine Reservierung ein Service des beauftragten Maklers und dessen eigenes unternehmerisches Risiko – wofür er jedoch im Erfolgsfall ausreichend entlohnt werde. Verbandsintern mahnt der Ring Deutscher Makler Mitglieder ab, die Reservierungsgebühren nehmen.

7 Comments

  • Ich habe in 20 Jahren noch nie eine Reservierungsgebühr verlangt und mache auch keine schriftlichen Reservierungsvereinbarungen, da diese rechtlich ohnehin völlig sinnlos sind. Diese Form von “Druck ausüben” um eine Entscheidung des Käufers zu erzwingen, halte ich für eine sehr fragwürdige Geschäftspraxis. Ein ordentlich arbeitender Makler hat solche “Drückermethoden” nicht nötig.

    • bosbach

      Reply Reply 6. April 2016

      Danke für Ihren Beitrag. Grundsätzlich finde ich eine gewisse Verbindlichkeit wichtig, aber es soll und muss seriös bleiben.

  • Bernhard Fischer

    Reply Reply 7. April 2016

    Auch wir haben noch nie eine Gebühr für eine Reservierung verlangt. Natürlich birgt es immer ein gewisses Risiko, wenn zwei oder mehr Interessenten da sind und man sich ab einem gewissen Zeitpunkt praktisch auf einen fixiert und für diesen reserviert. Noch nicht oft, aber es ist natürlich schon passiert, dass man dabei auf das “falsche Pferd” gesetzt hat. Der “Käufer-in-spe” nimmt Abstand (geplatzte Finanzierung o. ä.) und die anderen sind nicht mehr interessiert. Pech gehabt aber keine Katastrophe, außer bei einem Ladenhüter….

    • bosbach

      Reply Reply 7. April 2016

      Aus unserer Sicht gehört eine Reservierungsvereinbarung zu einem professionellen Prozessablauf in einem Maklerbüro dazu. Die Reservierungsgebühr ist hier wie beschrieben ein Risiko und deshalb nicht zu empfehlen.
      Was Sie beschreiben kennen wir und gehört zum Business dazu.

  • Wolfgang Vill

    Reply Reply 8. April 2016

    Unsere Gesellschasft besteht seit 23 Jahren und wir arbeiten mit Reservierungsvereinbarungen. Wir haben die Feststellung gemacht, daß der Käufer gerne nach Kaufentscheidung wo unterschreibt; wir verpflichten uns ja auch das Objekt aus dem Verkauf zu nehmen, weitere Interessenten auf eine Warteliste zu nehmen falls der 1.Reservierte (aus welchen Grund auch immer) abspringt. Im übrigen haben wir auf dem Reservierungsauftrag auch das Thema Kaufvertragsvorbereitung – dami sind wir legitimiert beim Notariat alles vorzubereiten. Bei uns ist ein einziger Kunde von einer Reservierung für einen Grundstückskauf zurückgetreten, selbstverständlich haben wir den Kunden seine Reservierungsgebühr vollständig zurückerstattet. Aber bei uns überwiegen die Vorteile einer Reservierungsvereinbarung. Wir sehen in der Reservierungsvereinbarung auch kein Druckmittel gegen den Käufer, sondern die schriftliche Vereinbarung für die weitere Abwicklung.

    • bosbach

      Reply Reply 8. April 2016

      Vielen Dank für Ihren netten Kommentar.

  • Birkhold Immobilien

    Reply Reply 13. April 2016

    Bei meinem Geschäftsverlauf kommen ab und zu Reservierungswünsche des Käufers auf mich zu. Es ist ja nichts anrüchiges wenn ein Interessent ein bestimmtes Objekt unbedingt haben möchte und die Finanzierung hierfür mit seiner Bank noch durchsprechen möchte. Die Reservierungsgebühr ist limitiert
    und die Dauer der Reservierung ist ohnehin auf 10 Tage begrenzt.

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